商场竞赛，如精进不休，不进则退。关于处于竞赛剧烈的商业地产职业来说，必需要调整自我，面临应战。据赢商网计算，2019年全国拟开业购物中心项目（3万㎡及以上）约982个，商业总体量约8622万平方米。

　　在此布景下，一些老商业中心纷繁开端探求转型，而一些行将新入市的项目则在不断立异思想方法，打造新的商业方法与盈利方法。尤其是在人口密度高、消费需求会集、消费水平也相对更高的一线城市，这种现象尤为显着。

　　01

　　用TOD“发明”城市

　　要看这些国际级“制作”

　　转型调整并非易事，找到正确的打开方法才干成功蜕变。这也让许多企业将目光投向了TOD商业方法。咱们先从国外闻名事例探求一二。

　　现在，国外大多数的都市商业中心都在从低效粗放型向高速集约型改动。如日本六本木新城、美国新世贸中心、新加坡Ion Orchard 、香港国际金融中心等，它们外在以摩天大楼的方法丰盛着城市的天际线，内涵则以功用集约的聚合力气营建城市新中心。

　　其间，日本六本木新城，以地铁轨迹交通系统和都市公交系统，连接了东京都的东京港、涩谷、新宿、千代田等多个区域，使之靠拢了很多客流，新城内集成了很多的商业修建，包括五星级君悦酒店、朝日电视台、空中美术馆"森艺术中心"，一出生则冷艳国际，迄今都被外界称为富贵经典。

　　在片区内的涩谷未来之光大厦便脱胎于每年都亏本的"涩谷东急文明中心"项目，其是在地铁站的上面新建的一座立体商业中心。经过这种TOD方法，将每天300多万的交通人流，完成商业交通轨迹交通空间的无缝对接，将人流导入商业系统，转化成购买力。终究扭亏为盈，完成了从每年亏本3亿日元到年收益220多亿日元的巨大改动。

　　lon Orchard也是一个公共交通导向零售购物中心，其集动感十足的购物和休闲空间及地铁站于一身的都市零售商业和日子目的地。整个项目由一栋56层高的住所塔楼（The Orchard Residences）和一座商业群房（ION Orchard）组成。lon Orchard商业空间总面积达9万平方米，包括入口处3000平方米的市民广场（ION Square），地下四层和地上四层共8层零售商业。

　　图片来历：RET睿意德

　　坐落在新加坡闻名购物街乌节路（Orchard Road）的四角之一，地下设有最繁忙的地铁站之一，并坐落交通繁忙的史各士路（Scotts Road）和帕特森路（Patterson Road）的交汇处。其间，乌节路为新加坡的尖端购物街，lon Orchard与乌节路地铁站相连，不仅为为单一商业街的沿街商业开发发明了催化效应，也以线性方法打造了全新的都市商业区。

　　02

　　从单轨迹交通进入复合交通年代

　　探求“我国式”TOD开展途径

　　能够说，TOD商业方法才是现在商业转型与立异的不贰规律。近年来，我国的城市规模不断扩大，城市延伸使得人们出行功率逐步下降，通勤时刻延伸，导致城市无法集约式开展。而为了应对快速增长的出行需求，公交不断往外拓延，但城市拥堵却日积月累。

　　在日子节奏越来越快的当下，人们更加期望日子在一个购物挑选、交通出行、寓居空间等能够一站式自在切换的年代。TOD的理念正是着眼于改动未来大城市无限制地延伸。

　　或许，有人以为，TOD不就是“地铁上盖”么？的确，咱们发现在传统中心商圈的地铁上盖开发现已比较老练，国内实践较多。尤其在北上广深等一线城市，市中心商圈的上盖商业，其快捷的出行条件，优胜的地理位置，招引商场的喜欢。耳熟能详的有上海环贸iapm，广州邃古汇，深圳万象城等。

　　上海环贸iapm定坐落制作上海首个主打“夜行购物消费”为概念的夜行商场，这种差异化定位亦与它所在的地理位置休戚相关。该项目属上海环贸广场大型归纳开展项目之一，商场上盖还包括两座甲级写字楼及奢华服务式公寓。

　　图片来历：上海环贸iapm

　　贯穿地铁1号线、10号线、12号线，为三条首要地铁线交汇处，出入口与商场直接连系；可经由复兴东路、人民路和延安东路三条地道来往浦江两岸；一起还毗连高架道路，纵横上海各区；加上商场前往虹桥国际机场及浦东国际机场亦瞬间即达，交通快捷，会聚了巨大的客流量。

　　广州邃古汇是坐落广州的大型归纳开展项目，由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住所、一个文明中心构成，共有718个停车位。

　　图片来历：广州邃古汇

　　其地处广州富贵CBD，是地铁3号线石牌桥站上的地铁物业，地铁日均流量约76万。其间，购物中心聚集全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居日子用品以及精美美食等。值得一提的是，在这种田铁盖上商业方法的带动下，广州邃古汇出租率已高达99%。

　　于2004年开业的深圳万象城以定位、规划与业态的抢先，直到今日也仍是深圳高端定位购物中心的标杆。其地处深圳市罗湖区东西贯穿的两条主干道深南大路和滨河大路之间，与地铁一号线及二号线大剧院站直接相连，周边会聚30多条巴士线路。

　　图片来历：华润置地

　　交通便当之外，项目商业气氛老练，周边有地王购物中心、KKmall、金光华广场等商业中心，更有深圳大剧院、深圳书城、购书中心等文明中心盘绕，亦为商场输入流动性和随机性较强的游客，构成以地铁为中心导流的商业中心。

　　“地铁上盖”为商业带来的客流是毋庸置疑的。那么，如果说地铁上盖项目偏重“经过性”，那么TOD项目则更注重“参加性”。在400～800m的步行范围内，树立集作业、商业、文明、教育、寓居为一体的城区，完成城市结构的全体优化，这是TOD项目为城市日子带来的重要改动。

　　可是，在我国以交通枢纽型的商业中心的成功开发相对较少。事实上，具有更高效城市交融功用的TOD方法，关于社会开展以及城市影响力的奉献，远远大于“地铁上盖”的单一修建形状。反观日本，咱们熟知的许多归纳体往往是交通枢纽，比方大阪难波公园，大阪梅田车站的Grand Front。而为完成更高效的城市价值，国内的大多数TOD项目近年来也在学习国外经历的根底上，不断实践并晋级迭代。

　　03

　　“量体裁衣”

　　深圳TOD迎来掘金风口

　　越是土地稀缺的城市，越有必要开展这样的TOD城市归纳体。以深圳为例，土地资源严重、城市功用需求杂乱，TOD方法已然成为其城市更新与开发的首选方法。尤其是一些行将入市的项目，更加注重这类型的商业归纳体的开发。

　　这其间不乏一些颇有代表性的城市更新项目，其以交通枢纽混合开发为主的TOD方法，以期为城市生机更新、有序开展供给一些新的思路和方法。

　　坐落深圳龙华的龙光广场，就是一个典型的TOD商业归纳体。龙华龙光广场无缝接驳地铁4号线与6号线红山站，毗连深圳最大归纳交通枢纽——深圳北站，广深高铁注册后，还将串联深港资源，构成“北通广厦，南极城区”的多元交通网，将成为深圳最高效的交通枢纽之一。

　　图片来历：龙光商业

　　在此之上，龙华龙光广场还将依托于：

　　龙光玖钻80万㎡城市归纳体

　　31500㎡五星级万丽酒店

　　7000户精英公寓&Loft

　　49690㎡LCC龙光世纪中心

　　此外，区域内龙华艺术馆、龙华图书馆将文明艺术与商业地产对接，为城市新中产阶级、年青家庭及商务精英打造充溢时髦与构思的购物乐享地。

　　图片来历：龙光商业

　　项目估计于下一年年末开业，到时，从龙华龙光广场动身将快速直达城市中心，贯穿深港，并辐射200万龙华区常住人口、100万地铁客群、80万中心商圈人口、50万城市精英等各类人群。

　　One Avenue卓悦中心的TOD商业方法相同值得重视。项目坐落深圳福田CBD，联通2个地铁站（10号线在建），包括了4个地铁站（会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北），其间2个地铁站为大型换乘站点。

　　此外，项目毗连福田高铁站，依据城市规划，与项目直接接驳的岗厦北站将建成归纳交通枢纽，构成地铁、高铁、公交等公共交通系统，周边还集聚了住所、办公楼以及已老练的福田CBD老商圈（包括：地下商业街连城六合、购物公园、皇庭广场、中心城等），有着丰盛的客流根底，经过混合集约的方法处理，与周边构成互动，具有了TOD开发的重要特征。

　　能够说，上述两个项目引进的TOD方法，既是地上地下空间的晋级，又将为深圳带来更丰盛多元的空间服务新体验，完成商圈的提档晋级，值得等待。

　　- 结语 -

　　就现在我国TOD开展开展途径而言，不管从交通枢纽重新组织，补缀城市消沉空间，到提高片区的物业质量，以及政府与企业各自优势互补等多个方面，都值得进一步细细研讨。

　　可是，跟着各地TOD项目的落地，国内也将渐渐研讨出适合我国落地的TOD方法，此刻各大地产企业入局，发挥本身的建造经历和运营利益，很可能为国内TOD方法供给一个范本。越早实践，就越有时机寻找到“我国式TOD”的钥匙，而把握了这枚钥匙，商业转型之路还会缺助力吗？

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