据赢商网大数据监测，近3年来，3~5万㎡（不含5万㎡）社区商业项目已/拟开业数量占比逐年稳步增长，成为增量商场中不行疏忽的“潜力股”。

　　在这种“小趋势”的推进下，实体商业衍生出一系列“变量”：其一，社区商业在日常日子中的浸透率逐步提高；其二，在商场竞争和消费晋级的两层影响下，社区商业的操盘思路越来越多元。

　　在广州东部，萝岗奥园广场正好投射出这一商业开展浪潮的一个小片段。

　　相隔7年，广州迎来第2座奥园广场（专题阅览）购物中心。奥园健康日子集团常务副总裁雷易群心中早有方案：“要把萝岗奥园广场打造成社区商业新标杆。”

　　这一方案牵引出一个全新的社区商业操盘逻辑，奥园商管副总经理戴立鹍将其精简地归纳为：全业态做减法，要点业态做加法。

　　· 打破全业态思想，未规划男、女装服饰零售业态，以超市、影院、健身会所三大主力店，调配餐饮、儿童、日子配套业态；

　　· 全体品牌组合精品化，引进56个品牌，首进萝岗品牌占比28%，包含永辉Bravo精品超市、中影影城、海底捞等；

　　· 打造差异化主力业态，餐饮业态占比近36%，品牌数量超20家，包括多种菜系及各国风味特征餐饮。

　　5月18日，萝岗奥园广场以“招商率100%、开业率95%”正式露脸，5月18-19日，客流超15万人次，销售额超500万元。上述“非常规”操盘逻辑，正在这座4.5万㎡的购物中心发挥商场效应。

　　取舍之道：全业态做减法 要点业态做加法

　　商业体量8万m²，其间购物中心4.5万m²，4大楼层皆为地上楼层，选用最简练的环形动线……在空间结构上，萝岗奥园广场充分发挥了小体量项目的“小而美”。

　　在详细的业态组合中，“小体量”必定要求萝岗奥园广场做出精确取舍。以“一站式家庭日子体会中心”为定位，萝岗奥园广场取舍的根据，来自周边客群的消费画像。

　　半径3公里范围内，萝岗奥园广场中心客群构成为50%家庭客群、20%儿童客群、20%行政作业客群、10%产业园白领客群，家庭归纳消费、儿童零售与体会、餐饮、休闲文娱是首要消费需求场景。

　　据此，萝岗奥园广场“除掉”男、女装服饰零售业态，仅保存儿童服饰零售。确认关键性的“减法思想”之后，萝岗奥园广场转入“加法思想”，专心挑选超市、影院、健身会所三大主力店，以及餐饮、儿童、日子配套业态的品牌组合。

　　经过三大主力店，咱们能够一窥萝岗奥园广场“加法思想”的落地方法。

　　· 品牌矩阵-组合精品：永辉Bravo精品超市、中影影城、威克健身均为萝岗首店品牌；

　　· 单个品牌-优势最大化：以永辉Bravo精品超市为例，超市门店跨过L1-L2层，生鲜、食材等高频消费分区，独自占有一个楼层，且设在最便于抵达的L1层，具有独立的临街面主进口。可见，萝岗奥园广场不只结合家庭消费需求，扩大了永辉Bravo精品超市的优势，也经过动线规划，提升了快捷度，对大方向和小细节都有用心掌握。

　　在“品牌组合精品化”方面，萝岗奥园广场“加法思想”另一个可圈可点之处是：打造精品主力业态，树立差异化优势。

　　典型事例即为餐饮业态，集合超20家餐饮品牌，业态占比近36%，以丰厚的品牌组合，匹配个性化餐饮体会需求。

　　· 引进萝岗首家海底捞火锅，树立人气品类中心优势；

　　· 引进由米其林一星团队打造的粤菜品牌粤集、以“古诗词意境”为体会亮点的川菜品牌万重山，构成个性化特征餐饮组合；

　　· 引进以饭湘许、渔哥味稻、新疆菜西遇西域、可可椰场、飞鱼集酸菜鱼、淘蛙、楼上楼等，包括多个菜系；

　　· 引进万両寿司、景釜宫等日韩照料，带来亚洲风味特征餐饮；

　　· 此外还在L1层引进大厨小匠，统筹作业客群的作业简餐消费需求。

　　除此之外，儿童业态与日子配套零售业态也都以“精品化”作为品牌组合准则。

　　例如，儿童业态引进了美吉姆早教、企鹅英语、巧手丫、Anta kids、杰米熊等品牌，不以数量制胜，优势在于组合细分业态的代表品牌。

　　日子配套零售方面，则引进了萝岗首家人气家居品牌NǒME，以及屈臣氏、华为、微软等，都强调为周边居民带来质量消费体会。

　　另一个值得留心的细节是，在萝岗奥园广场的品牌矩阵中，不只有奥商会的长时间协作品牌，还加入了奥园健康日子集团旗下的自主品牌——奥园中医。

　　现在，奥园中医已在广州番禺、萝岗别离开设1家实体门店。其间，萝岗奥园广场店运营面积约400㎡，选用新鲜浓艳的新中式规划风格，有别于传统中医馆。馆内功用分区根据家庭成员的不同需求区分，为儿童、男性、女人设置独立治疗区，且设有母婴室、儿童玩乐区。

　　打造原创IP“大吉” 以人格化形象融入社区

　　作为城市新式区域，萝岗的城市面貌蜕变是城市规划谨慎琢磨的成果，全体透露着标准的次序感。

　　开业当天，萝岗奥园广场外广场上7米高的原创IP——“大吉”正式露脸，亮橙色带来的生机感，让城市景色在“标准”之外，多了一抹生动的亮色彩。

　　从规划细节来看，萝岗奥园广场原创IP“大吉”隐藏着许多接地气的考量：

　　· 形象规划在“萌”之外，还在眼睛、手臂等处植入科技元素，与萝岗作为广州新式产业、新式制造业开展基地的定位彼此照应；

　　· 萝岗奥园广场半径3公里范围内，中心客群大多是年龄在28-38岁之间的年青家庭客群。萝岗对他们而言，便是完成置业、三代同堂的愿望之地。“大吉”形象创意来自涵义“大吉大利”的桔子，亦是在向周边居民传达美好日子祝福。

　　除了设于外广场的巨型IP形象，萝岗奥园广场还经过吉祥物巡游互动、场内导视指引、环保温馨提示、安全温馨提示等方法，赋予原创IP“大吉”人格化形象，在顾客心中植入关于“大吉”的情感认知。

　　与此同时，IP形象“大吉”还被奇妙植入开业主题展览、开业主题活动中。例如，设于L3层的“大吉的奇思喵想”萌猫阛阓，招引不少亲子家庭与萌宠嬉戏互动，成为开业期间的一处客流集合点。

　　而开业活动也直接以“大吉大利”为主题，轮流出现AI嘻哈电音节、冰雪奇缘儿童剧等精彩主题活动，相同为周边居民的周末休闲带来新的体会挑选。

　　布局加法：2019年布局加快 拟开业项目超10个

　　从2012年番禺奥园广场开业，到2019年萝岗奥园广场开业，7年之间，奥园商管的广州布局，从南部向东部延伸，也完成了“区域型Mall+社区Mall+主题街区”三大产品类型的全面落地。

　　与此同时，萝岗奥园广场开业，也预示着奥园商管2019年粤港澳大湾区布局正式敞开。

　　在萝岗项目之后，珠海奥园广场二期、广州万博世界中心、顺德奥园广场也将接力开业。估计到2019年末，奥园商管在粤港澳大湾区的在营商业项目数量将到达8个，掩盖广州、珠海、江门、佛山4座城市。

（珠海奥园广场二期）

　　事实上，2019年作为奥园健康日子集团的上市元年，也将是奥园商管迄今开业项目最多的一年，方案开业项目超越10个。除了粤港澳大湾区，西南地区、华中地区也有多个项目将连续露脸。

　　在萝岗奥园广场的开业现场，雷易群再次提及“奥园广场形式”的仿制，这也刚好指出了奥园商管2019年布局全面提速的“根基”地点——当“奥园广场形式”开展老练，并演变为具有商场效益的职业经历时，它也从根本上提升了奥园商管向外扩张的决心和速度。