跟着增量向存量的过渡、土地方针的收紧、品牌战略的调整，商业地产职业全体进入了转型周期内。在革新和再动身的基调下，一方面产业链上的各方力气都表现出了显着的张望情绪；另一方面，异业入侵者在技能与金融上的立异反常活泼。新态势下，RET睿意德我国商业地产研究中心更新了我国商业地产指数陈述的数据体系，增加了商业立异版块，期望与职业一道，继续重视并推进职业的立异与开展。

01

概 述

2018年第二季度，我国商业地产指数回落至122.6，下降5点，环比跌落3.9%，同比跌落1.4%，增量商场显着放缓。

从本季度二级指数表现来看，宏观经济指数、零售商决心指数均出现了同比增加，宏观经济稳中向好，消费环境利好，零售商开店速度加快。商用土地指数和商用物业开发指数同比均出现了较大起伏的跌落。商用土地商场自一季度回暖后环比下降10.9%；商用物业开发指数根本与一季度相等，周期性增加缺乏，增量商场萎缩气势初现。

02

我国商业地产指数

我国宏观经济指数

稳中有进，消费力气增加微弱成为亮点

2018年第二季度，我国宏观经济指数为142.5，同比上涨6.6%，环比下降1.8%。GDP同比增速6.7%。第三产业增加值占GDP比重54.3%，比第二产业高出13.9个百分点；比上年同期增加7.6%，比第二产业增速高出1.5个百分点，产业结构继续优化。

第二季度，消费增加气势微弱，社会消费品零售总额同比增加3.7%。消费仍是经济增加的榜首驱动力，对经济增加的根底性效果进一步增强，上半年终究消费性开销对经济增加的奉献到达78.5%，同比进步14.2个百分点。消费力气增加微弱，线上线下一起演进。上半年全国网上零售额40810 亿元，同比增加30.1%，什物产品网上零售额占社会零售总额比重到达17.4%，同比进步3.6个百分点，其间农村地区和农产品网络出售成为亮点。便当店、超市、百货店等实体业态增速加快，便当店、超市、百货店上半年的出售额同比别离增加7.6%、4.5%和1.6%，增速别离加快0.4、0.6和0.3个百分点。微弱的消费力气为商业地产的昌盛打下了杰出的商场根底。

我国商用土地指数

商用土地量贬价升

2018年第二季度，我国商用土地指数106.4，下降13点，环比下降10.9%，同比下降7.9%。商业用地成交占比、商业用地成沟通拍比、商业及住所用地楼板价比三大目标均有所回落，反映了“去库存”基调下开发商对商业地产开发积极性的回落。二季度，商用土地供给表现为量贬价升，成交量环比下降14%，楼面价微涨0.7%，溢价率环比完成106.5%的大幅增加，沈阳、杭州带动效果显着。

一线城市商业用地成交量均缺乏10宗，在供给量紧缩的情况下本季度仍有北京、深圳的两宗商业用地流拍，表现了开发商拿地时越发慎重的情绪。从商用土地与住所土地的楼面价及溢价率比值来看，受住所“限价房新政”等方针影响，一线城市投资者对商业用地有所歪斜，商场出现升温态势。

新一线城市中，杭州、重庆土地总成交量位居前两位，成都商用土地成交量位居榜首。杭州市土地热度不减，高溢价地块频出，商用土地溢价率较上季度大幅进步，高达111.1%，成为长三角土地商场最热的城市。其间恒隆地产以107亿竞得杭州中心地块，此地块的后续规划开发值得重视。

二三线城市仍是全国商用土地成交主力，石家庄、扬州、济南、哈尔滨、常州、南通位列商用土地成交量前五名，占二三线城市总成交量的38.1%。二线及三线城市商业用地溢价率均有所进步，超越住所土地溢价率的增加起伏；溢价率超越50%的买卖反常土地占比缺乏5%，土地商场有理性态势中平稳增加。

我国商用物业开发指数

一线城市增量商场萎缩，

新一线城市豪华型购物中心会集面市

第二季度增量商场萎缩气势开端闪现，商用物业开发指数同比下降12.1%。二季度新增商用物业项目环比下降8.2%，新增商用物业面积环比上升12.8%。

一线城市新增购物中心面积133万平方米，比去年同期下降40%。其间5万㎡及以上项目7个，多坐落市郊，填补了区域商场商业空白。特征街区热度不减，上海长风大悦城沿用了大悦城主题空间立异的传统，开设首个女主艺术体会空间Herstory。深圳布吉华润万象汇规划Y-space特征街区，主打年青、潮玩。网红品牌盒马鲜生、奈雪的茶等随同品牌开发商项目继续深化在一线城市的布局。

新一线城市新增商业面积427万平方米，5万㎡及以上新增购物中心19个，均匀商业面积13.47万㎡。长沙IFS、西安SKP、沈阳K11，三大20万㎡以上体量的大型购物中心项目相继开业，成为所在城市的地标型商业中心，加大了奢侈品品牌在相应区域的布局。

二三线城市中，新增供给仍会集布局在经济兴旺的华东、华南地区，其间华东区域项目超越50%。贵阳、宁波、烟台均有2个5万㎡及以上的购物中心开业，万达、红星及永旺均有项目面市。

我国零售商决心指数

奢侈品商场增加气势不减，超市商场回暖

2018年第二季度，我国零售商决心指数157.1，下降5.4点，环比下降3.3%，同比上升3.2%。城镇居民人均消费开销5921元，环比下降12.3%；限额以上产品零售类值环比下降3.2%，均为季度性周期回落。

奢侈品商场稳定增加，以Gucci、Chanel为代表的品牌出售额大幅增加。第二季度，跟着长沙IFS、西安SKP的开业，Prada、MiuMiu、LV、Hermes等品牌均有新店开业，奢侈品门店数量环比增加4.1%。轻奢品牌竞赛加重，我国成为轻奢商场全球最重要的增加力气。Coach对70%的我国店面进行立异，以豪华零售概念从头露脸；并经过与年青明星及Disney协作，完成品牌的年青化。被山东满意集团收买的SMCP拓宽迅猛，已在19个城市深化布局，5月开出了国内第100家门店。

群众消费品品牌门店同比增加9.3%。MUJI在我国商场继续发力，门店数到达235家，并拟定出面向我国消费者的新产品研制方案。在我国商场，估计将以每年30家门店的速度增加。6月底在北京前门开出全球第二家酒店，交融了无印良品、MUJI Diner和MUJI HOTEL多种业态。优衣库加快向科技型零售企业转型，探究在门店出售、出产猜测及顾客行为剖析上选用人工智能技能进行新一轮革新。

餐饮业态中新式茶饮品牌开展气势迅猛，得到商场和本钱的两层认可，喜茶于4月取得美团点评旗下龙珠本钱4亿元融资，答案茶（后更名为1314茶）、鹿角巷别离取得2000万A轮融资。这些凭借抖音和大众号等新媒体办法，捕获年青消费者，发明粘性的办法，值得传统品牌学习。数字化运营方面的探究开端出现群众化趋势，味多美、麦当劳、德克士等均推出才智餐厅，探究自助点餐、会员体系、无人餐饮等数字化晋级方向。

超市门店数量环比上涨8.8%，同比上涨44.4%，远高于其他商业品类。一起，超市也是业态立异最为活泼的零售范畴，榜首阵营的品牌积极探究无人便当店、生鲜超市等热门业态。以绿洲为代表的开发商也经过超市业态进军新零售，开设G-Super精品超市副线“吃喝研究所”等立异业态。但一起永辉上半年超越20%的市值缩水，也敲响了新零售降温的警钟。

03

商业立异

盒马鲜生线上订单开端超越50%，

新零售逻辑开端证明

盒马鲜生线上订单开端多过线下订单，以技能融入进步零售功率的新零售逻辑得到开端验证。第二季度，生鲜新零售商场全体依旧处在混战阶段。盒马鲜生新增15家店，增幅30.6%，初次进驻西安、广州、南京、武汉等城市，加快在成都、北京的布局，完成全国网络的开端构建。超级物种新增9家店，增幅20.5%。年头方案在京开设30家门店的京东7Fresh现在仍停留在2家门店的成果上，后半年拓宽开业压力较大。一起商场仍有新入局者，复华商业旗下地球港继一季度开设三店后，二季度稍显沉寂；美团5月调整品牌，在京开设“小象生鲜”。加快拓宽的一起，效劳和商业形式也在不断迭代立异。盒马鲜生6月推出机器人餐厅，联合大润发推出“盒小马”超市；超级物种在广州门店首试无人机送货，并开设超级研习社，致力于生鲜新零售人才的培育和储藏。

无人货架职业洗牌，

进入形式验证的关键期

第二季度，无人货架职业危机会集迸发，本钱撤离、运营停摆。2017年下半年起，无人货架成为零售立异的风口，本钱和创业者纷繁涌入，在烧钱补助和快速扩张中厮杀比赛。2018年跟着规划的扩展，职业规矩缺失、货损率高、线下零售运营经历匮乏等问题逐渐闪现，终究在第二季度会集迸发。6月蚂蚁金服“接盘”猩便当，方案经过封闭式货柜下降货损率，选用机器视觉及生物辨认技能优化购物体会，后续改造成效值得重视。

线上品牌的线下化，

为购物中心带来低成本立异机会

第二季度电商渠道线下化运动炽热，场景别致的体会店成为零售立异热门，为购物中心供给了一个经过招商办法，低成本进行体会立异的机会。5月小米的电商渠道有品，在南京开设首家实体店。店内设置洗护区、亲子体会区、卧室、客厅、厨房、书桌，复原家庭场景，参加人脸辨认、无人零售、虚拟试衣镜等科技元素，增强了消费者的交互体会。6月社交电商APP小红书，在上海大悦城开设实体店RED home小红书之家。经过建立多元化日子场景和植入黑科技元素招引消费者摄影打卡，设置家居区、美妆区、服饰区、明星区、橱窗区、水吧区六大区域，并将品牌特征“笔记”内容植入线下消费场景决议计划中。已与亚朵酒店协作开设酒店的网易严选，估计也将在年内开出榜首家独立运营的实体店，值得等待。但一起重资形式下的运营才能还有待商场验证，在品牌引进的合同标准中购物中心需注意躲避危险。

文章来历：RET睿意德

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